Expert qualifié Arts et Métiers
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Estimation valeur vénale immobilière & Diagnostics
     Estimation valeur vénale immobilière & Diagnostics

La détermination de la valeur vénale d'un bien

Dans le cadre d’un divorce, une succession, une indivision, une cession de parts de SCI, une adjudication, un nantissement, une déclaration d’impôt sur la fortune (calcul de l’assiette selon la nature de l’occupation) ou un projet de vente, il est fréquemment nécessaire d’évaluer le bien : la valeur de marché.          
Dans le cadre d’un sinistre et selon les cas, il est souvent recommandé de déterminer la valeur dite de remplacement.

Pour ce faire, nous adressons au client un devis et un ordre de mission qui définissent le cadre de notre intervention. Nous collectons les titres de propriété, les documents de copropriété et l’ensemble des documents d’urbanisme. Suite à l’appréciation de la situation du bien et à l’audit de l’état technique du bien, nous appliquons l’une des trois méthodes reconnues par l’ensemble de la profession pour les particuliers:           
Les méthodes par comparaison directe valorisées par les statistiques
Les méthodes par capitalisation           
Les méthodes par le cout de remplacement

L’expert ne fournit pas d’estimation à l’issue de la visite mais réalise à posteriori une étude qui fera enfin l’objet de la remise d’un dossier d’expertise.

 

Pour les entreprises

 

L’entreprise qui dispose d’un immeuble affecté à son exploitation, choisi de l’inscrire dans sa comptabilité en tant qu’immobilisation (classe 2 du PCG ou relevé d’immobilisation pour les BNC).   
Dans ce cadre, une réévaluation peut être nécessaire.

L’expert déterminera la valeur selon la méthode dite professionnelle dérivée de la méthode par le revenu. L’évaluation initiale à son coût relève des services comptable de l’entreprise. L’expert en évaluation interviendra à l’évaluation ultérieure selon le modèle comptable choisi par l’entreprise, le modèle de la juste valeur ou le modèle des coûts (qui n’exclut pas la fourniture de la juste valeur en annexe comptable).

Par ailleurs, nous pratiquons des évaluations préalables aux cessions d’immeubles supportant des baux commerciaux.  Enfin, nous faisons l’évaluation de la valeur des droits au bail lors des cessions de baux avec fond.

 

 

Le Marché immobilier : 

 

c'est un marché imparfait à cause des facteurs dits de "marginalités", ceci se traduit par la définition d'un interval de valeur proportionné à l'imperfection du marché.

Quels sont ces facteurs de marginalité:

- Erreur ou faiblesse du vendeur ou de l'acquereur mal informé des prix dominant (prix trop élevé  ou trop bas)

- Urgence de vendre ou d'acheter, frequent.

- La convenance extreme, qui dépasse le prix de convenance compris dans un interval moyen ou normal.

Ces prix marginaux ne peuvent être considérés comme représentatifs de leur valeur économiques.

La valeur est donc calée sur l'observation du marché s'intégrant comme une probabilité majeur de prix:

- Bien mis en vente dans des conditions normal moyennant un délai normal (n'excedant pas en général 1 an)

- Le prix sera conforme aux données prédominantes du marché et non aux catégories marginales

 

Donc l'évaluation affiche une extreme réserve à l'égard des offres d'achats, des prix affichés en agence ou en annonce. Ces valeurs ne sont pas représentatives du marché acté signé réel.

L'évaluation se fonde exclusivement sur des transactions effectivement réalisées.

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Actus

La notification SRU

nouveau Décret juillet 2015

Après la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente, l'acquéreur dispose de 10 jours pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée en cas de promesse passée sous seing privé,

  • ou du lendemain de la remise en main propre (ou signature de l'acte s'il est conservé par l'officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique.

certifié par Bureau Veritas certification pour les diagnostiques suivants: DPE, GAZ, Termites, Amiantes, Electricité, Plomb Herve GALEOTTI n°2151131

Diplomé ICH Institut de la construction et de l'habitation du conservatoire des Arts et Métiers