Expert qualifié Arts et Métiers
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Estimation valeur vénale immobilière & Diagnostics
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URBANISME

La surface des Loggias en Copro.

 

Définitions (reference ed. Francis Lefevre)

Pour calculer la superficie Carrez...

Où un lot de copropriété est vendu... Si la loi Mandon du 20.12.2014 a supprimé l’obligation de mentionner la « surface habitable » dans les actes de vente, elle a maintenu en l’état le cadre légal pour la superficie de la partie privative du lot, dite superficie Carrez (loi du 10.07.1965 art. 46). Une « attestation » sur la superficie Carrez reste aussi à joindre aux promesses de vente de lots à usage (total/partiel) d’habitation, dans le cadre fixé par la loi Alur (cf. notice).

Où la loi Carrez s’applique... Pour calculer la superficie Carrez, il faut tenir compte de règles particulières, fixées par le décret du 17.03.1967. Son article 4-1 prévoit à cet égard que seule la superficie des « locaux clos et couverts » peut être prise en compte (après déduction de certaines surfaces). L’article 4-2 précise en outre que les « lots ou fractions de lots », d’une superficie inférieure à 8 m², ne « sont pas pris en compte » pour le calcul.

Une loggia peut être prise en compte...

Affaire vécue. Un copropriétaire vend un appartement avec un « mesurage » Carrez intégrant la superficie de deux loggias, aménagées sur les balcons. Pour tenter d’obtenir une diminution du prix de vente, l’acquéreur décide de contester ce mesurage. Il explique, à cet effet, au vu de l’article 4-2 du décret de 1967 (a contrario), que seuls des lots ou fractions de lots d’une superficie supérieure à 8 m² peuvent être pris en compte au titre de la loi Carrez. Ainsi, les deux loggias, de 6,27 et 6,69 m², ne pouvaient être prises en compte, selon lui.

La décision. Par un arrêt qui aura les faveurs d’une publication officielle, la Cour de cassation vient d’écarter la thèse de l’acquéreur. Elle juge que les superficies des loggias pouvaient bien être prises en compte pour le calcul de la superficie, car « à la date de la vente, les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, étaient closes et habitables » (Cass. 3e civ. 28.01.2015 n° 13-26035).

Au plan matériel. La superficie de la loggia d’un logement, inférieure à 8 m², peut ainsi être prise en compte au titre de la loi Carrez, si elle est « habitable ». Notez que la Cour de cassation s’en remet aux juges du fond pour apprécier ce caractère « habitable », au vu de la configuration matérielle des lieux au jour de la vente. Mais cela suppose que la loggia soit correctement fermée, avec à notre avis un système hermétique (baies) à l’air et aux intempéries (Cass. 3e civ. 18.09.2012).

Au plan juridique. La Cour de cassation a pris soin de relever que les loggias étaient « privatives ». Il faut à cet égard garder à l’esprit que seule une « partie privative » peut être prise en compte pour la superficie Carrez. À ce titre, ne peut être incluse une surface sur laquelle un vendeur dispose (uniquement) d’un droit de jouissance exclusif en partie commune, y compris si ce droit fait (à tort) l’objet d’un lot autonome, avec des tantièmes (Cass. 3e civ. 29.10.2013). Pour une loggia, il convient à cet égard de vérifier (et d’apprécier : cf. notice) si elle constitue une partie privative ou commune au vu des actes de la copropriété : règlement, EDD (Cass. 3e civ. 09.04.2013).

Conseil. Ces règles sont transposables pour une véranda, tant en copropriété verticale (logement en RDC) qu’horizontale (pavillon). 

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE 

Lorsqu’un « investisseur » envisage d’acheter un bien pour en tirer un avantage fiscal (dispositifs Pinel, Malraux, LMNP, etc.), la Cour de cassation fait peser sur (ses) divers interlocuteurs des obligations particulières. C’est-à-dire ?

Le rôle des « conseillers »

Conseiller en investissement  – CIF. Lorsqu’il conseille un produit, un arrêt a jugé qu’il a « le devoir de s’informer de l’évolution et des garanties de l’opération immobilière » proposée, tel en s’assurant de l’état d’avancement d’un programme. Tenu d’une « obligation d’information  » à l’égard d’un client, il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en expliquant que son intervention se limite à une étude financière et à la présentation du programme, suivie d’une mise en relation avec les divers professionnels chargés de l’opération (Cass. 1e civ. 10.12.2014).

Banque  – PSI. Lorsqu’elle conseille un produit commercialisé par un partenaire, et en sa qualité de prestataire de services d’investissement, elle est tenue « d’apporter à son client, fût-il averti, une information adaptée à son degré de connaissance, sa situation personnelle et ses objectifs, dont (elle) doit s’enquérir préalablement »(Cass. civ. com. 17.02.2015) . Sous peine d’engager sa responsabilité, il lui revient à cet égard de fournir une information « complète et satisfaisante » sur les « conditions de défiscalisation » liées à l’investissement.

Le rôle des notaires

Le principe. Il vient d’être jugé que tout notaire « est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours et, le cas échéant, de le leur déconseiller » (Cass. civ. com. 17.02.2015). Un notaire doit à ce titre veiller à ce qu’un investisseur, qui achète un bien aux fins de défiscalisation, réunit les conditions requises pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal escompté (Cass. 1e civ. 02.07.2014) .

La nuance. Dans une affaire, des investisseurs dans un programme en « Malraux », dont la commercialisation avait « capoté » en raison du dépôt de bilan du vendeur, avaient recherché la responsabilité du notaire chargé uniquement de rédiger les actes de vente. La Cour d’appel a estimé, en faisant simple, qu’il appartenait au notaire d’alerter les acquéreurs sur les risques tenant à l’insolvabilité du vendeur, et à l’échec commercial de l’opération. Mais la Cour de cassation vient d’écarter avec fermeté pareille motivation. Elle juge que le notaire, « non soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, n’était pas tenu d’informer les acquéreurs du risque d’échec du programme (...), qu’il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente »(Cass. 1e civ. 18.02.2015 – 3 arrêts) .

Le rôle des agents immobiliers

Où le devoir de conseil est « renforcé ». Il a été jugé qu’un « agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer » (Cass. 1e civ. 02.10.2013).

Où la rigueur est de mise. Sous peine d’engager sa responsabilité, une agence immobilière spécialisée en placement de produits immobiliers, avec commercialisation de produits « clés en mains », doit s’assurer de leur « fiabilité », et donc celle de ses mandants. (Cass. civ. com. 17.02.2015).

 

Du « gestionnaire de patrimoine » aux banques en passant par une agence immobilière spécialisée, une information sur le produit la plus complète et adaptée à son profil est due à tout investisseur. Un notaire chargé de la vente doit aussi veiller à le conseiller ou l’alerter, au vu des éléments dont il dispose.

 

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La notification SRU

nouveau Décret juillet 2015

Après la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente, l'acquéreur dispose de 10 jours pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée en cas de promesse passée sous seing privé,

  • ou du lendemain de la remise en main propre (ou signature de l'acte s'il est conservé par l'officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique.

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Diplomé ICH Institut de la construction et de l'habitation du conservatoire des Arts et Métiers